إجراءات نقل ملكية عقار في العراق
إجراءات نقل ملكية العقارات في العراق
تهدف الحكومة العراقية إلى تسهيل جميع الإجراءات والمعاملات الرسمية التي تتم من خلال دوائرها المختلفة. لذلك فإن إجراءات نقل ملكية العقارات في العراق لا تحتاج إلى خطوات كثيرة يتم خلالها تقديم اتفاقية نقل الملكية بعد أن يستلم المواطن من السجل العقاري الشخص المسؤول عن الدائرة التي يتم النقل إليها هو أن يتم. ومن ثم يتم تنفيذ الخطوات التالية:
- يتم إرسال المعاملة إلى الآلة الحاسبة للتأكد من عدم إدراجها في قائمة الأسماء المحجوزة.
- ويتم عرضها على رئيس الكتاب ليقوم بتسجيل صفحة الملكية في السجل.
- يتم التحقق من جميع التغييرات والإفصاحات، إن وجدت.
- يتم تحويل المعاملة إلى كاتب الإضافة ليتمكن من بيان موقف الضرائب المستحقة من الضريبة العقارية الإضافية للتأكد من وجود ديون أم لا لحين سدادها.
- يتم بعد ذلك عرضها على مدقق قسم العمليات للمراجعة ومن ثم إعادتها إلى مدير القسم للتوقيع عليها.
- وأخيرا يتم إرساله إلى دائرة التسجيل العقاري.
مراحل متتالية لنقل الملكية
تتم عملية نقل ملكية العقارات على عدة مراحل، حيث يمر طلب النقل بالمراحل التالية:
- العمل مع الضريبة العقارية.
- ختم (للحصول على ختم البلدية للإحالة للفحص والتقييم).
- تحويل إلى مكتب الضرائب المناسب للكشف.
- إقالة البائع.
- تسجيل ضريبة الأراضي.
- التحقق من المعاملات الضريبية.
- دفع الضرائب.
- توثيق العملية.
- تسجيل المعاملة باسم المشتري.
توصيات يجب مراعاتها عند نقل ملكية العقارات في العراق
هناك بعض الملاحظات والإرشادات التي يجب أن تكون على علم بها إذا كنت تنوي نقل ملكية عقار، والتي يمكن أن نغطيها بالنقاط التالية:
- إذا لاحظ المشرف القرض، في هذه الحالة يتم تقديم تقرير F/27 إلى لجنة التخمين لتقييم العقار الفردي.
- إذا تم قبول الطلب أو الموافقة عليه من قبل رئيس الإدارة فيما يتعلق ببدلات الممتلكات السنوية المقدرة، فسيتم إصدار تعليمات إلى كبير الكتبة بحيث يمكن اتخاذ الترتيبات بشأن كيفية تسوية المتأخرات الضريبية المستحقة للصندوق أو تم جمعها.
- إذا تم تخفيض البدلات السنوية المقدرة على الممتلكات المؤجرة، فإن المراقب يتحمل المسؤولية الأساسية عن تقديم تقرير الاستيراد/27 إلى اللجنة التي تدرس البدل.
- إذا لم تكن السلطة المالية أو الشخص المسؤول راضية عن القرار الصادر عن لجنة التقييم، ففي هذه الحالة يحق للطرفين تقديم اعتراض إلى لجنة المراجعة، ولكلا الطرفين الحق الكامل في الاعتراض على قرار اللجنة. في دائرة الضرائب، خلال الفترة القانونية المذكورة وهي 30 يوما. وتبدأ الصلاحية من تاريخ إبلاغ القرار.
- في حالة اكتشاف مطالبات ضد دافعي الضرائب بشأن الضريبة الإضافية، يتم تنظيم طريقة الدفع أو التحصيل بحيث يتم دفعها للصندوق.
الوثائق والمستندات المطلوبة لنقل ملكية العقارات في العراق
عند تقديم طلب لإجراء نقل ملكية العقارات في العراق، لا بد من إعداد بعض المستندات وتقديمها إلى الجهات المختصة، ومنها:
- تقديم بيان العلم والأخبار، ويجب أن يكون مصدقاً بختم البلدية.
- إرفاق أحدث سند ملكية للعقار.
- قرار إشهار العقار مع توضيح التقييم الأولي لقيمة العقار.
- تقديم بطاقة الهوية (بطاقة الأحوال المدنية).
- الفصل القانوني بين عمليات النقل والبيع.
- صورة من قرار القاضي في قضية الإفلاس في حالة صدور قرار المحكمة في حالة البيع.
- تقديم كتاب تنفيذي مع إضافة بروتوكول المزاد في حال تم البيع لجهة تنفيذية.
- تقديم رخصة البناء في حالة المباني الفوقية، ورخصة الترميم إذا تم ترميم العقال في وقت سابق.
- تقديم ورقة لبطاقة الكهرباء والسكن.
ضريبة نقل الملكية
خلال اتمام نقل ملكية العقارات في العراق يتم احتساب الضريبة المالية على العمليات التي تتم خلال نقل الملكية وذلك بموجب المرسوم رقم 120 لسنة 2002 حيث تفرض قيمة الضريبة على الربح من معاملات بيع العقارات المختلفة.
يتم احتساب مبلغ ضريبة نقل الملكية وفقاً لقيمة العقار، ويمكن أن يكون هذا المبلغ وفقاً لما يلي:
- القيمة التي تقدرها لجنة التفتيش المشتركة، أو وفقاً لمبلغ التعويض المسموح به، أيهما أكبر، في حالة البيع بالتراضي.
- حسب قيمة التسوية في تاريخ الخروج أو بدل التسريح أيهما أكبر في حالة معاملات الخروج.
- القيمة التقديرية وقت تقديم المطالبة أو التعويض، وبالنسبة لعمليات البيع في المحكمة يتم اختيار القيمة الأعلى.
- القيمة المدفوعة كمقابل للبيع التنفيذي أو المقدرة في المزاد.
- بدل الإزالة المقدر للتحركات المجدولة.
كيفية إثبات ملكية العقارات
للتأكد من ملكية العقار أثناء نقل الملكية وإتمام اتفاقيات البيع، وقبل اكتشاف أي تزوير أو تزوير، يتم تقديم نسخة من سند الملكية إلى مكتب التسجيل العقاري، بالإضافة إلى تقديم نسخة من السجل المدني شهادة الحالة. يتم نقل جنسية مالك العقار، لغرض التحقق من صحة حق ملكيته للعقار أو حصته في العقار كأحد الورثة المالكين لجزء من العقار، إلى مكتب التسجيل العقاري في المنطقة أو إلى الإدارة العامة العقارية بمكتب التسجيل العقاري.
يحق للمشتري طلب صورة من بطاقة الأحوال المدنية للمالك للتحقق من صحة إصدارها من مكتب عام الجنسية للتأكد من عدم انتحال البائع صفة شخص آخر. ثم يتم التأكد باستخدام صورة من بطاقة الأحوال المدنية للمالك عن الضرائب المفروضة على المالك في مأمورية الضرائب قبل التأكد مما إذا كان العقار محجوزاً من قبل وزارة المالية بسبب أي ديون أو رسوم ضريبية أم لا.
يجب على الطرفين البائع والمشتري الاهتمام بتدوين كافة التفاصيل في عقد البيع، حتى يضمن كل طرف كافة حقوقه، ولا بد من التأكد من أن كافة وثائق نقل الملكية والمستندات من البائع، والمشتري مقتنع بملاءمة الطابو، وجميع الوكالات مصدقة من كاتب العدل ووزارة الخارجية.
إذا كان المشتري سيشتري عقاراً من شخص غير مقيم في العراق، عليه الحرص على الحصول على توكيل مطلق للعقار من أصحاب العقار وتوثيقه لدى وزارة الخارجية العراقية، و التأكد من حصوله على شهادة الإقامة من مالك العقار على أن تكون سارية الإصدار مصدقة من كاتب العدل.
إذا كان المشتري يقوم بالشراء من شخص لديه وكالة مطلقة من المالك الأصلي للعقار، فيجب عليه التأكد من أن الوكالة قد صدرت وأن شهادة حياة المالك الأصلي للعقار سارية.
نصائح يجب اتباعها قبل شراء العقارات
عندما تتطلع لشراء عقار معين، هناك عدة نصائح وإرشادات يجب عليك إتباعها قبل إتمام عملية نقل ملكية العقارات في العراق، فالكثير من الأشخاص يتخوفون من شراء عقار من شخص لديه حالة طلب، على الرغم من أن فهو قانوني، ويضمن إتمام جميع الإجراءات بشكل صحيح، وهو أفضل في جميع الحالات لجميع الأطراف.
وبالتالي لا بد من الاتفاق على تاريخ فتح الطلب وتاريخ كتابته في النموذج المكتوب لعقد البيع الذي سيتم إبرامه بين الطرفين، ولا يلتزم المشتري بالانتظار حتى يتم بيع كامل مساحة العقار، إذا كان عليه أن يأخذ جزءا منها. ولا بد من التوضيح أنه سيتم فرض غرامة مالية عن كل يوم تأخير.
كما يجب أن ينص العقد بشكل واضح على ما إذا كان الطرف الأصلي وهو البائع الأول هو الذي سيقوم بتسوية العقار لك أم لا، ويجب عليك أيضًا التحقق مما إذا كان ذلك البائع الأصلي قد حصل على قيمة أكبر من قيمة العقار أم لا، بحيث إذا لم يحصل على ما يرضيه، لا يقرر لمشتري العقار.
أما إذا كان البائع الأصلي لا يعرف المشتري وكانت عملية الشراء تتم عن طريق بائع ثان، فيجب إيداع مبلغ معين من المال حتى وصول البائع الأصلي لتحديد الملكية. وهذا يؤكد للمشتري أن البائع الثاني سيقوم بزيارة البائع الأصلي لاتخاذ قرار بشأن العقار.
يجب على كل من البائع والمشتري وكذلك الشهود كتابة أسمائهم المكونة من أربعة أحرف لتجنب مشكلة تشابه الأسماء في سجلات مكتب السجل المدني وقت التسجيل. يجب أن يكون مكتوبا، ويجب أن يكون الختم بالبصمة، حيث أن التوقيع بخط اليد لا يكفي للتحقق من صحة التوقيع، وفي النهاية تاريخ اليوم الذي تم فيه تحرير العقد.
وبذلك قدمنا لكم الخطوات التي يجب اتباعها لإتمام إجراءات نقل العقارات في العراق. كما قمنا بشرح المراحل التي تمر بها اتفاقيات النقل والمستندات المطلوبة لإتمام الاتفاقيات. كما تطرقنا إلى ضريبة نقل الملكية وأوضحنا لكم كيفية حساب قيمتها، بالإضافة إلى شرح كيفية التحقق من ملكية العقار لتجنب الاحتيال والتزوير. نأمل أن نكون مفيدين لك.